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潘石屹:今年大量土地要晒太阳

发布时间:2020-01-16 18:25:03

我们的资本市场和股票市场有一种不切实际的导向,以为他们不看利润。其实一个企业首先还是要考虑利润,考虑赢利能力的。

编者按:潘石屹在“城市·观点论坛沈阳行”上和北师大金融中心主任钟伟私下对了一个上市企业的名单,这个名单是他们认为今年可能出现问题的房地产上市企业。

据说两人对得奇准,仅有两家公司没能对上,在这份名单中的一家,潘石屹解释说是他们的招股书太复杂,看不懂。

关于2008年中国房地产企业的生存问题,潘石屹在接受观点地产网采访时表示极其深度的忧虑,一方面是国际金融环境和国内金融环境的影响,而去年房地产上市企业的圈地后遗症则将在今年显现。

以下是观点地产网对潘石屹的专访

观点地产网:国际金融环境和国内金融环境好像都不允许今年的房地产企业有好日子过,这是你最担心的问题?很少看见您用肯定的句式做判断,但为什么现在对形势做这么肯定的判断,说房地产企业百日内要巨变?

潘石屹:现在中国房地产的金融环境特别不好。这些东西如果放在两三个月之前,我们还在研讨,美国次案到底有没有影响?中国经济是不是过热了?通货膨胀是不是太高了?两三个月之前我们都还在探讨,但是到了今天,到了三月底,这些东西都是特别明确的因素了。

首先受到影响的是房地产企业。因为银根的紧缩,按揭贷款的收紧会对需求量产生影响,所以需求量还会下跌。在我想这应该是房地产的现状。如果这个紧缩的金融政策再持续下去,房地产企业就会非常难受。如果一家房地产企业负债率特别高,没有现金或者是存货的话就会特别苦。我们可以分析一下房地产企业的速动比率,这个指标是衡量房地产立刻变现的能力,也是反映房地产企业能否度过银根紧缩的难关的一个指标。一般的企业要求在1-2之间,中国的房地产公司速动比率在1-2的只有四家,剩下的绝大部分的房地产公司都是低于1的。

中国有4万多家房地产公司,现在碰到特别紧张的金融环境,不妨都用这个指标给自己体检一下。我希望中国的房地产企业能够度过这个难关。度过难关有两种方式,一种是缩小规模,另一种就是紧缩的金融政策松动了。

观点地产网:但您还是认为房价会上涨,为什么房价上涨还会有房地产企业的生存危机?

潘石屹:单纯的来谈房价是没有任何意义的,现在我们把焦点都聚集到房价上面是没有看到问题的本质,问题的本质是房价背后的供求关系。如果是房地产行业出现了洗牌,这个对房价来说是一个上涨因素,因为减少了供应量。另外我们看银行的按揭政策紧张了,他是影响了需求,供大于求了,需求价格就会跌。

我觉得未来有三个重要的因素会影响房价:第一个是通货膨胀能不能控制住,如果通货膨胀非常高的话,人们就会去抢着购买东西,80年代的时候人们抢肥皂,因为通货膨胀来了。但那个时候我们的收入非常低,肥皂是有储藏价值的产品。今天我们不会再拿着钱去买肥皂,我们会去购买高价值的东西来抵御通货膨胀,而在高通货膨胀的时候房子是第一选择。第二个影响因素就是人民币升值的压力。第三个就是实际利率的降低。这三个因素都是未来经济中我们要看的,都会对房价造成特别大的影响。现在的房价还在一个波动期,很多东西都没有确定。

所以房价涨跌是从供求关系来看的,并不能代表房地产企业本身将自己的资金问题解决了。现在宏观环境的变化因素很多,所以我并不认为房价就一定涨。

观点地产网:股价呢?现在股票市场告诉我们什么?

潘石屹:什么也告诉不了。从国际上研究经济的经验来看第一条就是股票市场变化的曲线,第二条是房地产市场变化的曲线,第三条是整个经济变化的曲线。最超前的曲线是股票市场的曲线,所以说股票是经济的晴雨表,股票市场涨的话,就是房地产市场涨,房子涨完以后整个经济涨,相反也是这样的,股票先跌,跌完以后房子跌,然后是经济跌。这个是一般原理,但在中国不适用,我们每一年都把股票市场的变化和房地产市场价格的变化、成交量的放在一起,完全没有相关性。我们每一年都做了一本中国房地产市场的分析报告,报告的最后一页就这样一个杂乱无章的,没有任何相关性的图放上去。全世界的都有相关性,只有在中国没有相关性。所以这个问题没有答案,如果按经典的理论来看的话相关,但在中国无关。因为中国的股票和炒家有关系,跟政策有关系,经济内部的东西没有反应出来。

观点地产网:但整个去年房地产股票和房价都在上涨?

潘石屹:那个不是必然联系,是企业在操作层面上的作用,股票市场带动了土地市场的泡沫。

去年是中国房地产非常特别的一年,这一年出现了非常大的土地市场的泡沫。土地市场的泡沫是怎么出来的呢?就是因为股票市场太火爆了。股票市场的评价指标就是哪个房地产公司土地储备量大就可以发新股,就可以IPO上市,所以整个06年07年整个评价的标准就是取决于你的土地储备量大还是小,房地产公司为了增发和上市就必须储备大量的土地,大规模的圈地。其实股票市场的评价标准是非常幼稚的,因为北京一平方米的地和包头一平方米的地是不一样的,可是财务报表上这两个可以加在一起,这两年时间开发商在一个地方是500亩,700亩的圈地,甚至是上千亩的圈地,圈完之后甚至都没想怎么在这个土地上建房子,如何去销售,他只考虑到先把地放进上市公司里,先把钱融过来。我希望他们能在这些土地上建很好的房子。

观点地产网:股票跌了,房地产市场也不好了。

潘石屹:那是因为,今年IPO上不了市了,银行不给贷款了,消费者的购买力随着按揭贷款的在降低。

我们的资本市场和股票市场有一种不切实际的导向,以为他们不看利润。其实一个企业首先还是要考虑利润,考虑赢利能力的。如果不考虑利润和赢利能力的话,那都是不长久的。2007年土地市场的泡沫是不会长久的。

观点地产网:这些泡沫会不会来带大量的烂尾楼,就像上世纪90年代一样。

潘石屹:我认为不会出现大量烂尾楼的情况,90年代的情况和现在有些不同。但是可能出现的情况是大量土地闲置,很多土地会放在太阳底下晒太阳。因为他们没有钱去开发,就只能放在太阳底下晒太阳。

观点地产网:讲一讲SOHO中国的全国性布局,有消息说你们出击二线城市了?

潘石屹:没有,原来有这个计划。我们是去年的10月8号上市的。是一个新上市的企业,新上市之后,我们很想把我们从一个北京的房地产公司变成一个中国的公司,这个是我们的一个理想。但是紧跟着就碰到了紧缩的货币政策和美国的次案,所以我们在战略上面做了一个调整。原来我们对全国的二线城市非常的关注,觉得二线城市的发展空间会非常大。但是今年1月份开始我们还是把我们的目光聚焦在北京,聚焦在北京的三环之内。

这个是我们的一个战略上的调整,和我们上市前后的想法是不一样的,因为我们周围的环境发生了变化。中国像北京上海这些城市,未来五年利用率会比较高,发展的空间会比较大。五年之后可能就没有了,但五年之后二线城市的发展空间会非常大。

所以我们年报公开之后,我们的投资者问我什么时候到中国的省会城市去,我说我不知道,但是我会去看,你让我定一个计划说是三年之后或是五年之后的话,我觉得没有意义。我到这个城市去看,看这个城市的面貌,看这个城市有没有活力,中产阶级兴起来没有,中产阶级和写字楼的状况怎样。如果我到一个城市去,除了中国农业银行就是邮电局,没有别的东西,那么这个城市就是没有发展的城市,没有市场化的城市。如果我去这个城市的面貌发生变化了,我就会出来,从一个北京的地产公司变成一个全中国的公司。

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